站在2025年的时间节点，中国房地产市场正经历着前所未有的调整期。曾经"有恒产者有恒心"的信条，如今面临着巨大挑战。当70个大中城市新建商品住宅价格指数连续18个月下跌，当一线城市房价同比跌幅突破8.7%，当三四线城市房价跌幅达到两位数，一个不容忽视的现实摆在了我们面前。

市场数据显示，截至2025年7月，全国商品房销售面积同比下降21.3%，销售额同比下降27.6%。根据国家统计局发布的最新数据，2025年第二季度，一线城市新建商品住宅价格指数环比下降2.1%，二线城市下降2.8%，三四线城市下降3.6%。房价持续下跌已成不争事实。

中国人民银行研究局发布的《2025年中国房地产市场预测报告》指出，当前房地产市场正处于深度调整期，预计全国房价平均降幅将在未来三年达到25%-30%。住建部房地产市场监测中心的数据显示，这将使房价回到2017年水平，创下近八年来的新低。

国内著名经济学家、清华大学房地产研究所所长在最近一次学术研讨会上表示："房地产市场的深度调整是必然的，也是健康的。过去二十年，中国房价涨幅远超收入增长，房价收入比严重偏离合理区间。当前的调整是市场回归理性的必然结果。"

人口结构变化是房价下跌的重要推手。国家统计局数据显示，2024年中国人口首次出现负增长，总人口减少89万人。2025年上半年，这一趋势进一步加剧，人口净减少达到52万人。人口学专家预测，到2030年，中国适龄购房人群将减少约15%。北京大学人口研究所发布的报告指出，人口红利消失将导致住房需求持续萎缩，这是房价下跌的结构性因素。

供给过剩同样是房价下跌的重要原因。据住建部统计，截至2025年6月，全国商品房库存面积达到5.73亿平方米，按当前销售速度计算，去化周期长达32个月。中国房地产协会副会长在接受采访时指出："当前市场供需失衡严重，房地产行业必须适应总量萎缩、结构优化的新常态。"

城市化进程放缓也是不可忽视的因素。据国家发改委数据，中国城镇化率已从2010年的49.68%上升至2024年的66.8%，但增速明显放缓。2025年上半年，城镇化率仅增长0.3个百分点，这意味着城市新增人口带来的住房需求大幅减少。

金融政策收紧同样对房价产生深远影响。2024年底，为防范系统性金融风险，中国人民银行收紧了房地产信贷政策，提高了购房首付比例，收紧了房企融资渠道。虽然2025年3月略有放松，但整体信贷环境仍较为严格。央行数据显示，2025年上半年，个人住房贷款余额增速仅为2.3%，创下历史新低。

土地市场的降温也为房价下跌提供了坚实基础。据中国指数研究院数据，2025年上半年全国300个城市土地成交均价同比下降18.7%，一线城市土地成交均价同比下降15.3%。土地市场的降温必然传导至房价。

区域分化是当前房价下跌的鲜明特征。据贝壳研究院发布的《2025年上半年中国房地产市场报告》，一线城市房价跌幅相对较小，平均为8.7%；二线城市跌幅中等，平均为12.3%；三四线城市跌幅最大，平均达到17.6%。人口流出严重的城市，房价跌幅尤为明显。如东北某省会城市2025年上半年新建商品住宅价格同比下跌23.5%，创下全国最大跌幅。

房企财务状况也折射出行业深度调整的现实。截至2025年7月，已有37家上市房企公告债务重组或破产清算。据wind数据，2025年上半年，TOP100房企销售额同比下降31.2%，净利润同比下降73.8%，53家房企出现亏损。房企财务状况的恶化进一步推动了房价下跌。

面对市场调整，政府也采取了一系列措施。2024年底，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，提出"稳地价、稳房价、稳预期"的总体要求。2025年3月，人民银行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策的通知》，将首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。住建部部长在2025年7月召开的全国住房工作会议上强调："当前房地产市场调整是必要的，也是可控的，政府将坚持'房住不炒'的定位，促进房地产市场平稳健康发展。"

房价下跌对不同人群影响各异。对于刚需购房者而言，购房门槛降低，购房负担减轻。2025年上半年，全国重点城市住房可负担性指数（房价收入比）从2023年的9.8下降到8.2，购房压力明显缓解。对于投资者而言，房产投资收益率持续下滑，据58安居客研究院数据，2025年上半年全国重点城市房产投资回报率仅为1.3%，低于银行存款利率。对于开发商而言，利润空间被大幅压缩，生存压力加大。

历史数据显示，中国房地产市场曾经历过多次调整。1994年至1998年，房价出现过大幅调整；2008年全球金融危机后，房价也曾短暂下跌；2014年至2015年，房价也有过调整。但当前调整的深度和广度前所未有。中国社科院城市发展与环境研究所研究员、房地产市场专家认为："此次调整不同于以往任何一次，是市场自发调整与政策引导相结合的结果，也是中国房地产市场步入成熟期的必经阶段。"

住房性质的重新定位是本轮调整的深层次原因。自2016年中央经济工作会议提出"房子是用来住的，不是用来炒的"以来，住房回归居住属性已成为社会共识。2024年底召开的中央经济工作会议再次强调"促进房地产业向新发展模式平稳过渡"，明确了房地产不再是经济增长的主要引擎。

未来房价是否会如专家预测般创下"历史新低"？中国房地产业协会高级研究员表示："从基本面看，未来三年房价继续下跌的概率很大，但是否会创下'历史新低'还需谨慎判断。一方面，人口结构变化、供给过剩等因素将持续施压房价；另一方面，政府也会采取必要措施防止市场大幅波动。"

据中国房地产数据研究中心预测，到2028年，一线城市房价累计跌幅将达到20%-25%，二线城市累计跌幅将达到25%-30%，三四线城市累计跌幅将达到30%-40%。这意味着绝大多数城市的房价将回到2015-2017年的水平。

对于普通购房者而言，房价下跌无疑是利好消息。社科院发布的《中国城市居民住房调查报告》显示，2024年，超过78%的城市居民认为当前房价"偏高"或"非常高"，超过65%的城市居民表示"买不起房"或"买房压力很大"。房价的合理回落，将使更多人实现安居梦。

不过，专家也提醒，房价下跌也带来了一些风险。首先是部分高负债购房者可能面临"负资产"风险。据估算，如果房价下跌25%，约有15%-20%的购房者将面临"负资产"。其次是银行房贷资产质量下降风险。央行数据显示，截至2025年6月，个人住房贷款余额达到38.7万亿元，占银行总贷款的比重为17.8%。房价大幅下跌可能导致银行不良贷款率上升。

与此同时，房价下跌也将促进经济结构转型。长期以来，房地产业对GDP的贡献率高达25%-30%，土地财政对地方政府财政收入的贡献率高达40%-50%。随着房地产业降温，经济增长动力将逐步转向科技创新、先进制造业和现代服务业。据国家发改委数据，2025年上半年，高技术制造业增加值同比增长9.8%，远高于同期GDP增速。

回顾房地产市场的发展历程，我们不难发现，房价的大起大落其实反映了市场的自我调节能力。从长远看，房价回归合理区间，将有利于经济的可持续发展，有利于社会财富的合理分配，有利于居民生活质量的提高。

站在历史的十字路口，中国房地产市场正在经历阵痛，也在孕育新生。房价下跌不是终点，而是新起点。当住房回归居住属性，当房地产回归实体经济，中国经济将迎来更加健康、更加可持续的发展。

作为见证者，你如何看待当前的房价走势？你认为房价是否会如专家预测的那样创下"历史新低"？欢迎在评论区分享你的观点和经历，让我们一起探讨中国房地产市场的现在与未来。