商厦市况回顾

2025年上半年，商厦成交宗数显著增长，达551宗，按年上升60.2%。成交金额则录得131.10亿港元，按年微跌3.4%。甲级写字楼呈现「租金升，售价跌」的局面，售价微跌0.5%，但租金累计上升1.6%。乙级写字楼则租售价全面下跌，分别累计下跌7.2%和3.4%。

虽然今年上半年过亿港元的商厦成交宗数不及去年同期，拖累整体商厦成交金额按年回落，但今年市场仍不乏大手笔成交。其中最瞩目的成交为香港交易所，以63亿港元购入中环交易广场一期及多层平台物业。此外，上市公司例如力图控股及蓝思科技分别以3.88亿港元及1.63亿港元买入金钟大厦八成业权和 One Harbour Square 28楼全层。同时，亦有个别投资者花费6.8亿港元买入亨环·天后全幢，以及英基学校协会以4.4亿港元购买港运大厦12及13楼全层。

在租务市场方面，较为瞩目的成交则包括美国著名金融机构简街资本（Jane Street）预租中环新海滨三号6层楼面，以及美资对冲基金Point72和美国私募股权公司General Atlantic分别租下The Henderson 27至30楼全层及19楼个别单位。这反映香港金融市场回暖，并吸引了不同金融及专业服务公司成为主要租赁需求来源，代表优质物业仍具吸引力。

香港经济复苏为市场注入动力，恒生指数今年上半年累计上升20%。公开募股（IPO）市场表现强劲，香港在2025年上半年以1,071亿港元的首次IPO融资额领先全球，超过纳斯达克和纽约证券交易所，共有42宗IPO。在IPO数量上，香港排名第二，仅次于纳斯达克，集资额和宗数同比分别增长700%和40%。截至6月30日，处理中的上市申请达219宗，较2024年底的86宗增加逾一倍，其中主板上市申请达210宗，创历史新高。市场气氛改善，投资者信心增强，预计下半年商厦市场将保持活跃。

展 望

1、近年人工智能技术发展迅速，加密货币亦趋向普及。在香港政府配合下，多间金融机构发行与港元挂钩的稳定币以提供崭新的金融工具，而今年比特币亦突破12万美元，再创历史新高。消息带动本港股市回暖，恒生指数在今年上半年上升约两成。资本市场复苏，相信金融机构将会继续扩充在港的业务，带动写字楼租赁需求，下半年将再度录得金融机构租用写字楼的个案。除此之外，股市回暖亦刺激企业申请上市，令本港的IPO申请及上市项目增加，市场人士亦预期今年本港IPO成交额有望达到2,000亿港元，位居世界第一。因此，对于一些新上市的企业而言，为提升自身形象，他们或会趁商厦价格处于低位而入市，寻找优质的商厦物业，在香港建立地区总部。

2、除此之外，股市回暖亦刺激企业申请上市，令本港的IPO申请及上市项目增加，市场人士亦预期今年本港IPO成交额有望达到2,000亿港元，位居世界第一。因此，对于一些新上市的企业而言，为提升自身形象，他们或会趁商厦价格处于低位而入市，寻找优质的商厦物业，在香港建立地区总部。

3、今年发展商为加快资金回笼，故愿意将物业叫价降低，令工厦及商厦市场录得多宗一手新盘成交。不过，在6月份，商厦成交量增加，而二手物业的成交金额占比却增加至接近八成，反映随着一手商厦余货被市场消化后，资金正逐步流向二手物业。一旦本港金融市场回暖的势头得到持续，金融机构将重新进驻商厦物业，吸纳空置楼面，令二手商厦投资价值重现。

4、政府锐意将香港打造成国际教育中心，因此在《施政报告》中提出，将在未来几年逐步提高非本地生占本地总学额的比例至四成。为提供足够的宿舍设施供留学生居住，政府正实施先导计划，容许业主在无需补地价及向城规会申请改划用途的情况下，将旗下的酒店或商厦改装成学生宿舍。在商厦市场中，面临商厦物业供应过剩、空置率高企的局面，相信资金充裕的商业业主会响应政府的政策，改装商厦物业，以赚取租金收入。由于乙级或丙级写字楼的“面粉价”（土地成本）较甲级写字楼低，相信这两类物业将会优先得到改装。同时，一些教育机构亦会继续在市面上吸纳商厦物业以提供足够的宿舍及教学大楼。

5、根据公司注册处的统计，今年上半年共录得84,293间本地公司注册，每月平均约有14,000间本地公司注册，较去年月均12,000间本地公司增加逾一成半。目前甲级及乙级写字楼售价较历史高位回落约四成，部分物业的跌幅更达到六成。商厦价格的下调，加上发展商继续以低价出售旗下的一手商厦余货，相信会吸引具实力的买家入市。新开设的公司或需要寻觅办公室选址以维持其运作，所以公司数量的增加可以提高市场对写字楼的买卖需求。预料未来商厦市场将以用家为主导，而本行亦会上调今年商厦交投量的预测至按年增加五成，全年共录得1,100宗成交。

6、金融机构再度扩充，相信位于核心区的甲级写字楼将会率先受惠。这类物业的质素较高，地段较佳，故方便租户进行各类商务往来。由于近年位于中上环及金钟的分散业权甲级写字楼租金已由历史高位下跌约四成至五成，而整体甲级写字楼租金则平均下调约三成半，金融机构及其他租户或会利用租金下调的契机进驻位于核心区的甲级写字楼。因此，预料下半年甲级写字楼的租金将会维持平稳。但由于商厦空置率仍高，预料乙级写字楼租金会下跌约5%。

7、在逆市下，业主为降低借贷比率，增加流动性，故纷纷出售旗下商厦物业，令商厦售价受压。近期，这种情况由个人投资者蔓延到中小型地产商。相信这种趋势将会持续，商厦业主会继续放售旗下物业。所以本行预测，今年全年乙级写字楼售价将会下跌约10%。甲级写字楼方面，由于不少业主去年已将位于核心区的物业大幅降价求售，令去年甲级写字楼录得较大的跌幅，因此，本行预测今年全年甲级写字楼售价的跌幅会较乙级写字楼温和，全年只跌约5%。目前整体甲级及乙级写字楼的售价水平分别回落至2014年及2012年以来的新低。在商厦价格处于低位徘徊的情况下，相信具实力的用家，尤其是一些资金充裕的非牟利组织会趁低吸纳优质商厦物业。

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